채권양수도계약 (Loan Sale)

부실채권을 매입한 뒤에 (채권양수도 및 근저당권 이전 방식) 근저당권 확보 후 채권자 지위를 넘겨받아 경매 절차를 수행하고 이후 매입한 채권을 재매각할 수 있고, 경매에서 배당을 받거나 경매에 직접 참여하여 (유입)소유권을 취득하는 매입 방식입니다.

론세일 방식으로 거래가 이루어진 경우 등기부등본상 근저당권자가 변경되어 투자자 입장에서는 서류상으로 투자의 안정성이 확보됩니다.

• STEP 01체권양수도 계약 체결
• STEP 02매매대금 지급
• STEP 03근저당권 이전
• STEP 04매입한 채권 재매각 /
  경매 낙찰로 배당 수익 실현 /
  경매 직접 참여로
  부동산 소유 또는 재매각

대위변제

대위변제는 제 3자가 채무자를 대신하여 채권을 변제하고 구상권을 취득하게 되어 채권자의 권리를 승계받는 것입니다. 대위변제는 법정 대위변제와 임의 대위변제 두 가지 방법으로 나뉩니다. (하단 참고)

대위변제의 종류

• 법정대위변제

  변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 인하여 법률상 채권자를 대위합니다. 여기서 변제할 정당한 이익이 있는 자란 변제를 하지 않으면 채권자로부터 집행을 받게 되거나 채무자에 대한 자기의 권리를 잃게 되는 지위에 있기 때문에 변제함으로써 당연히 대위의 보호를 받아야 할 법률상의 지위를 가지는 자를 말합니다. 불가분채무자, 연대채무자, 보증인, 담보물의 제 3취득자, 후순위 담보권자들이 이에 속합니다.

• 임의대위변제

  제 3자로서 변제할 정당한 이익이 없더라도 채권자의 동의를 얻어 대위로 변제하는 것을 말합니다. 제 3자가 채권자의 승낙을 받고 대위로 변제를 하였더라도 채무자의 승낙서가 없다면 대위자는 채무자에게 대항할 수 없기 때문에 채무자와 먼저 협의 후 동의를 구하고 채권자와도 대위변제 하겠다는 동의를 얻어야만 합니다. 이때 채권자는 정당한 이유없이 승낙을 거절할 수 없습니다. 임의대위변제를 실행 후 구상권을 취득하고 계속 이자를 쌓아 수익을 창출할 수 있습니다.

배당투자방법

채권투자자가 채권을 매입 후 경매낙찰 금액에서 배당을 받는 방식입니다.
먼저 채권양수인이 부실 채권을 매입하여 근저당권을 이전받고, 담보물건 (아파트, 빌라, 주거용 오피스텔 등 주거용 부동산)을 경매에 부쳐 경매 낙찰 금액에서 배당을 받습니다.

투자 수익 부분은 채권 구입 가격과 채권 행사 권리 금액 (배당 기일까지 원금 및 이자) 또는 낙찰가와의 차액이며, 해당 배당채권은 낙찰가율이 높고, 담보력이 비교적 충분한 안전한 채권으로 안전한 수익이 보장됩니다.

유입투자방법

채권양수인이 채권을 매입 후 경매 입찰 일에 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법입니다.
먼저 채권양수인이 부실채권을 매입하여 담보 물건(아파트, 상가, 공장, 토지, 근린 생활 시설 등)을 경매로 진행하여 낙찰받아 채권구입가격과 경매물건 매각가의 양도차익 부분에서 수익이 발생합니다.

유입채권은 낙찰가율이 낮고, 담보력이 높은 채권으로서 채권행사 권리 금액이 낙찰 예상 가격보다 높아서 낙찰(유입)받기에 적합한 채권입니다. 따라서, 유입 투자 방식은 낙찰 경쟁에서 유리하고, 잔금대출을 많이 받을 수 있으며, 낙찰가를 기준으로 양도 소득세가 계산되므로 낙찰 가격에서 채권 매입가격을 뺀 만큼 양도세 혜택을 받게 됩니다.